자식농사 이야기
[스크랩] 안전하고,, 따듯한 소액투자을 위하여,,,,
생각제곱
2005. 6. 9. 23:37
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첫번째 화두 ) 왜 작은 지분을 찾는가 ?
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재개발은 많은 돈을 가진 투자자만, 투자할수 있을까요?
그렇지 않습니다. 특히 소액투자자의 경우 좋은 기회가 재개발지역에 있다고 봅니다.
그렇다면, 왜 소액투자지분, 이른바 소형지분과 쪼각지분들이 가격이 쎌까요?
그리고 그러한 소형지분과 쪼각지분이 인기가 있는 만큼 추후에 이익이 과연 있을까요?
이문제에 답하기 위하여는 재개발사업의 특성을 간단히 살펴보아야 합니다.
1) 재개발은 외상건축이기에, 일반분양분을 팔아서 건축비를 댑니다.
2) 이러한 과정에서 조합원들은, 우선 좋은 층, 동을 배정받습니다.
~ 이때 이른바 로열동, 로열층에 붙는 프리미엄을 챙길수가 있습니다.
3) 일반분양분을 통한 건축비을 조달하므로, 재개발조합원들은 이른바 조합원분양가라는 것을 적용받아 일반분양분보다는 저렴하게 분양받을수 있습니다.
~ 참고로 2003년도경 길음동의 일부지역 재개발아파트는 조합원분양가와 일반분양가가 30평대의 경우 1억정도로 차이가 났습니다...
4) 재개발사업추진상 장기간의 사업진행으로 오랫동안 너무많은 투자금액을 묶여두지 않을려는 일반투자자들의 심리가 있습니다. 따라서 사업초기에는 큰평수가 거래되지 않습니다. 주로 10평이하와 20평이하의 작은 물건들이 우선 거래됩니다.
~ 따라서 작은평수의 지분투자는 초기에 투자할수록 높은 수익율을 냅니다.
5) 무엇보다도, 현재 별다른 투자대안이 없는 소액투자자들의 관심을 끌고 있기 때문입니다.
~ 종전과는 달리 분양권전매등의 다른 뽀족한 대체투자처가 없는 입장에서는 그나마 5천만원전후와 1억미만의 소액투자자들의 눈길을 끄는 것이라 볼수있습니다.
~ 즉 현실적인 이유, 쩐이 안되니까~~ 입니다. 누군 강남 좋지 않아서 안갑니까? 총알이 안되니 안가지요.
이러한 점에서 작은 지분에 투자하려는 발길은 결코 사라지지 않을 것이라 봅니다.
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두번째 화두 ) 작은지분을 사서 안전하게 분양자격을 얻으려면,,,
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이 두번째화두가 바로, 오늘의 핵심입니다.
이번의 도정법 조례에서,, 서울시의 경우는
1) 준공이후 다가구에서 다세대로 등기전환 (즉 쪼각지분)의 경우는 분양면적 20평대나, 혹은 임대아파트을 줄수 있다고 하였습니다. 아마도 다 아실 것입니다.
또~
2) 조합의 정관에서 쪼각지분소유자에게 분양자격의 부여를 결정할수 있도록 하였습니다.
~ 특히 경기도 조례를 적용받는 성남, 부천, 안양등은 주의해야 할 조항입니다.
특히, 쪼각지분이 많은 지역은, 일부지역은 반드시 다음과 같은 내용을 숙지하고, 임해야 분양자격을 누릴수가 있습니다. 내재산은 내가 지키는 것입니다.
먼저, 조합설립동의서를 아무생각없이 인감도장 찍으면 안됩니다.
( 구역지정동의서까지는 얼릉얼릉 주십시오. 그래야 사업 빨리 진척되므로,,,)
조합설립동의서에는 다음과 같은 문구가 있음을 유의하십시오.
~ 라항에 이렇게 되어있습니다.
~ 1) 조합정관의 관리처분기준에 따르며, 동, 호수 결정은 조합정관 제 ( ) 조의 규정에 의한 전산추첨에 의한다.
~ 5) 조합정관안에 동의하고 ~ (이하생략)
~ 6) 동의내용
위와 같이 본인 ( )은 주택재개발사업구역안의 토지등의 소유자로서 제 3호내지 제 6호사항을 숙지하고, 동의하며, 도정법상 조합설립에 동의합니다.
이렇게 되어있습니다.
따라서, 반드시 조합정관의 관리처분기준을 확인하고 쪼각지분에 대한 불리한 내용이 있다면 당연 거부하고 주민총회등에 필히 참석하여 반대의사를 표명하여야 합니다.
지금 조합승인의 동의서는, 80% 입니다. 이 80%의 동의서를 얻기가 쉬운일이 아닙니다. 따라서 이러한 80% 동의서를 얻기위하여는 쪼각지분소유자들의 동의서가 반드시 필요하게 됩니다. 따라서 이러한 과정에 있어서,, 소형지분투자자와 쪼각지분 투자자들은 반드시
~ 조합정관, 특히 정관중 관리처분기준을 꼭 확인하여야 합니다.
대부분의 조합정관은 주민총회를 거쳐 결정됩니다. 또 그전에 우편으로 조합정관이 발송됩니다.
때문에 반드시 이를 확인하여야 합니다.
구역지정후 부터는 소형지분투자자는 조합의 운영에 관심을 기울이고, 조합에 영향력을 행사하여야 합니다. 특히 조합의 관리처분기준에 대하여 분명히 목소리를 높여 소형지분에 유리하도록 목소리 높인다면,,,,
소형투자자들은 나중에 행복한 미소를 지을것입니다.
조합운영은 관심도 없고, 부동산사무실이나, 조합에서, 사람들이 도장이나 찍어달라고 하면 팍팍 찍어준다면, 아니된다는 것을 명심하여야 합니다. 물론 큰평수도 마찬가지 이겠지만 특히 소형지분 소유자들은 명심할 일입니다.
특히, 성남, 부천지역의 투자자들은 명심하여야 합니다.
이들 경기도권지역은 경기도 조례자체가 쪼각지분에 대하여 분양자격을 아예 조합정관에 맡기고 있는 꼴입니다.
또한, 쪼각지분이 많아 일반분양분이 거의 없는 지역은 꼭 정관의 관리처분기준을 확인하여야 합니다.
현재로서는 서울시의 방침은 일반분양분이 남는 경우는 일단 전원 분양자격을 쪼각지분도 준다는 방침인 것으로 알고 있습니다.. 하지만 이것을 대외적으로 공표하고 있지는 않습니다.
~ 관리처분기준을 잘 검토하고 유리한 방향으로 조합정관을 만드는데,, 조금만 관심을을 기울인다면,,,, 한층 더 좋은 재개발투자가 될것입니다.
첫번째 화두 ) 왜 작은 지분을 찾는가 ?
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재개발은 많은 돈을 가진 투자자만, 투자할수 있을까요?
그렇지 않습니다. 특히 소액투자자의 경우 좋은 기회가 재개발지역에 있다고 봅니다.
그렇다면, 왜 소액투자지분, 이른바 소형지분과 쪼각지분들이 가격이 쎌까요?
그리고 그러한 소형지분과 쪼각지분이 인기가 있는 만큼 추후에 이익이 과연 있을까요?
이문제에 답하기 위하여는 재개발사업의 특성을 간단히 살펴보아야 합니다.
1) 재개발은 외상건축이기에, 일반분양분을 팔아서 건축비를 댑니다.
2) 이러한 과정에서 조합원들은, 우선 좋은 층, 동을 배정받습니다.
~ 이때 이른바 로열동, 로열층에 붙는 프리미엄을 챙길수가 있습니다.
3) 일반분양분을 통한 건축비을 조달하므로, 재개발조합원들은 이른바 조합원분양가라는 것을 적용받아 일반분양분보다는 저렴하게 분양받을수 있습니다.
~ 참고로 2003년도경 길음동의 일부지역 재개발아파트는 조합원분양가와 일반분양가가 30평대의 경우 1억정도로 차이가 났습니다...
4) 재개발사업추진상 장기간의 사업진행으로 오랫동안 너무많은 투자금액을 묶여두지 않을려는 일반투자자들의 심리가 있습니다. 따라서 사업초기에는 큰평수가 거래되지 않습니다. 주로 10평이하와 20평이하의 작은 물건들이 우선 거래됩니다.
~ 따라서 작은평수의 지분투자는 초기에 투자할수록 높은 수익율을 냅니다.
5) 무엇보다도, 현재 별다른 투자대안이 없는 소액투자자들의 관심을 끌고 있기 때문입니다.
~ 종전과는 달리 분양권전매등의 다른 뽀족한 대체투자처가 없는 입장에서는 그나마 5천만원전후와 1억미만의 소액투자자들의 눈길을 끄는 것이라 볼수있습니다.
~ 즉 현실적인 이유, 쩐이 안되니까~~ 입니다. 누군 강남 좋지 않아서 안갑니까? 총알이 안되니 안가지요.
이러한 점에서 작은 지분에 투자하려는 발길은 결코 사라지지 않을 것이라 봅니다.
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두번째 화두 ) 작은지분을 사서 안전하게 분양자격을 얻으려면,,,
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이 두번째화두가 바로, 오늘의 핵심입니다.
이번의 도정법 조례에서,, 서울시의 경우는
1) 준공이후 다가구에서 다세대로 등기전환 (즉 쪼각지분)의 경우는 분양면적 20평대나, 혹은 임대아파트을 줄수 있다고 하였습니다. 아마도 다 아실 것입니다.
또~
2) 조합의 정관에서 쪼각지분소유자에게 분양자격의 부여를 결정할수 있도록 하였습니다.
~ 특히 경기도 조례를 적용받는 성남, 부천, 안양등은 주의해야 할 조항입니다.
특히, 쪼각지분이 많은 지역은, 일부지역은 반드시 다음과 같은 내용을 숙지하고, 임해야 분양자격을 누릴수가 있습니다. 내재산은 내가 지키는 것입니다.
먼저, 조합설립동의서를 아무생각없이 인감도장 찍으면 안됩니다.
( 구역지정동의서까지는 얼릉얼릉 주십시오. 그래야 사업 빨리 진척되므로,,,)
조합설립동의서에는 다음과 같은 문구가 있음을 유의하십시오.
~ 라항에 이렇게 되어있습니다.
~ 1) 조합정관의 관리처분기준에 따르며, 동, 호수 결정은 조합정관 제 ( ) 조의 규정에 의한 전산추첨에 의한다.
~ 5) 조합정관안에 동의하고 ~ (이하생략)
~ 6) 동의내용
위와 같이 본인 ( )은 주택재개발사업구역안의 토지등의 소유자로서 제 3호내지 제 6호사항을 숙지하고, 동의하며, 도정법상 조합설립에 동의합니다.
이렇게 되어있습니다.
따라서, 반드시 조합정관의 관리처분기준을 확인하고 쪼각지분에 대한 불리한 내용이 있다면 당연 거부하고 주민총회등에 필히 참석하여 반대의사를 표명하여야 합니다.
지금 조합승인의 동의서는, 80% 입니다. 이 80%의 동의서를 얻기가 쉬운일이 아닙니다. 따라서 이러한 80% 동의서를 얻기위하여는 쪼각지분소유자들의 동의서가 반드시 필요하게 됩니다. 따라서 이러한 과정에 있어서,, 소형지분투자자와 쪼각지분 투자자들은 반드시
~ 조합정관, 특히 정관중 관리처분기준을 꼭 확인하여야 합니다.
대부분의 조합정관은 주민총회를 거쳐 결정됩니다. 또 그전에 우편으로 조합정관이 발송됩니다.
때문에 반드시 이를 확인하여야 합니다.
구역지정후 부터는 소형지분투자자는 조합의 운영에 관심을 기울이고, 조합에 영향력을 행사하여야 합니다. 특히 조합의 관리처분기준에 대하여 분명히 목소리를 높여 소형지분에 유리하도록 목소리 높인다면,,,,
소형투자자들은 나중에 행복한 미소를 지을것입니다.
조합운영은 관심도 없고, 부동산사무실이나, 조합에서, 사람들이 도장이나 찍어달라고 하면 팍팍 찍어준다면, 아니된다는 것을 명심하여야 합니다. 물론 큰평수도 마찬가지 이겠지만 특히 소형지분 소유자들은 명심할 일입니다.
특히, 성남, 부천지역의 투자자들은 명심하여야 합니다.
이들 경기도권지역은 경기도 조례자체가 쪼각지분에 대하여 분양자격을 아예 조합정관에 맡기고 있는 꼴입니다.
또한, 쪼각지분이 많아 일반분양분이 거의 없는 지역은 꼭 정관의 관리처분기준을 확인하여야 합니다.
현재로서는 서울시의 방침은 일반분양분이 남는 경우는 일단 전원 분양자격을 쪼각지분도 준다는 방침인 것으로 알고 있습니다.. 하지만 이것을 대외적으로 공표하고 있지는 않습니다.
~ 관리처분기준을 잘 검토하고 유리한 방향으로 조합정관을 만드는데,, 조금만 관심을을 기울인다면,,,, 한층 더 좋은 재개발투자가 될것입니다.
출처 : 맞벌이부부 10년 10억 모으기
글쓴이 : 신영균님 원글보기
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